こんにちは。
フクシマタロウです。
夢のマイホームという言葉がありますが、お家の新築や住宅・マンションを購入するときは、間取りや仕様、こだわりのオプションなど目に見える部分に目が行きがちで、住宅ローンや予算など、お金のことは後回しになってしまいます。
今回はお金に関する話の中で特に大切な銀行選びについて解説していきます!
この記事が参考になる人
- これから家を建てる人
- 少しでもムダな予算を削りたい人
- 目に見えないものより、お家のオプションなどにお金をかけたい人
- 借りる銀行は審査の通ったところでいいと思っている人
この記事を読んでわかること
- 住宅ローンの銀行選びがなぜ大切なのか
- きちんとした銀行選びができると、どんなメリットがあるか
- 自分に合った銀行の選び方
効率よく銀行選びをするなら、ネットの無料サービスを利用するのが最短ルート。
TBS「news23」「ひるおび」、NHKなどでも紹介されているモゲチェックなら、プロ目線であなたの希望に合う銀行を客観的に無料で選んでくれます。
まず前提 銀行選びのメリット それは大きなコストカットの可能性
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あれ?
いつもの「いきなり結論」は?
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今回ばかりは結論から説明できませんでした!笑
みなさんで、認識を合わせてから進めていきましょう!
私は、最後の最後まで銀行が決まらなかった。
具体的には、ハウスメーカーと契約して、家の仕様が決まって、不動産屋と土地の契約をして、あとは支払いをすれば着工できるという段階まで銀行が決まっていなかった。
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何やってんのよ。笑
後回しにしてたんでしょ?
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いやいや、その逆です!笑
私がなかなか決められなかったのは、もちろん家を建てるのが初めてだったということもあるが、
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優柔不断というのもあるね。
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ちょっとw
ジャマしないでください!笑
選ぶ住宅ローンによっては、予算に何百万円も差が出るということを知ってしまったからである。
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え!
今は低金利だし、住宅ローンなんてどこも同じじゃないの?
そんなことより間取りとかオプション選びに時間かけたいよ〜!
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そんなこと言ってると、知らないうちに100万円以上損しますよ!
ハウスメーカーとの打ち合わせの中で、予算オーバーのためにオプションを削ったりダウングレードしたりすることはよくある話だが、その前にやるべきことがある。
そう。
自分に合った、最適な銀行選びだ。
私がこの記事で伝えたい銀行選びのメリットは、銀行選びは資金計画を考える上で非常に大切であり、100万円単位でコストカットできるということなのだ!
この前提を踏まえた上で、あなたが予算のムダをなくし、素敵なお家づくりに集中できるようにするためにも、この記事を読み進めて欲しい。
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なるほど!
そういうことなら!
行ってみよー!
今回はコストカットに焦点を当てていますが、資産を増やすのも同じくらい大切。
以下の記事もぜひ参考にしてください。
住宅ローンの繰上げ返済 VS 資産運用 お金を増やす最適解を徹底解説!
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安い金利を選ぶ
今は空前絶後の低金利時代。
どの銀行も非常に安い金利の住宅ローン商品を打ち出している。
何十年と払うローンだからこそ、少しの金利差が大きな金額差となってくる。
だから少しでも契約時の金利が安いローンを選ぶというのが基本となる。
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いやいや、そんなの当たり前じゃん。
みんな知ってるよー!
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そうですよね。
では、具体的に何%の金利差がどれほど金額差に影響するかってわかりますか?
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あぁー難しい数字の話はやだ〜!
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わかるわかる。
でも、マイホーム計画にとって数字は予算に直結しますから、目をそらしてはいけませんよ!
私が調べたものを分かりやすく解説していきますよ♪
金利差が生む大きな金額差
ここでは、モデルケースとして以下の条件にて計算する。
なお、基準としたauじぶん銀行は、2022年執筆時の価格.comで最安金利であるため参考とした。
- ローン金額4000万円
- 支払い期間35年
- ボーナス払いなし
- 頭金なし
- 支払い期間中の金利変動なし
![]() ![]() auじぶん銀行 | ![]() ![]() 銀行B | ![]() ![]() 銀行C | ![]() ![]() 銀行D | |
---|---|---|---|---|
金利 (%) | 0.31 | 0.41 | 0.51 | 0.61 |
総支払額 | 42,210,000円 | 42,966,000円 | 43,680,000円 | 44,436,000円 |
価格差 | – | 756,000円 | 1,470,000円 | 2,226,000円 |
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なんと!
0.1%の金利差で70万円も違うんですよ!
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びっくりなんですけど!
70万円は大きい!
オプションから削ろうと思ったら大変だよ!
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住宅ローンなら、選ぶ金利を安くするだけで、こんなに節約できるんです!
今回は変動金利(比較的安い金利)で算出したが、これが固定金利になると1%を超えてくるため金額差は更に大きくなる。
加えて、変動金利が今後上昇していけばその分の上乗せもある。
つまりそれだけ、金利が安い銀行から借りることに大きなメリットが大きいのだ。
私は銀行選びの際、金利上昇を考慮して0.1%=100万円として検討した。
変動金利でも0.7%や0.8%なんて銀行はザラにあるので、気をつけて選んでほしい。
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変動金利を選ぶ以上、金利が安くないと意味ないもんね。
保証金で選ぶ
保証金とは
保証金も大きな金額を占める部分なので見逃せない。
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保証金てなに?
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正式には保証会社手数料です。
あなたがローンを支払えなくなった場合に、代わりに銀行に支払ってくれるのが保証会社で、そこに支払う手数料です。
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何それめっちゃ親切じゃん!
それなら安心して借りられるね!
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いやいやいやいや!
ここ勘違いしちゃダメですよ!
あなたの支払いがなくなるわけじゃないんです。
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え、そうなの?
だって保証してくれるから保証会社なんでしょ?
もし借主(あなた)がローンを払えなくなった場合、銀行は多額の貸付金を回収できず大損してしまう。
そうならないために、保証会社は銀行に対してローンの残金を支払ってくれる。
ここで勘違いしてはいけないのが、借主と保証会社の関係である。
保証会社はあくまで銀行に支払うので、借主に支払うわけではない。
銀行にあった債権が保証会社に移るだけなのだ。
つまり借主にとっては支払い先が銀行から保証会社に変わるだけだ。
保証会社はあなたの支払い分を免除してくれるわけではなく、銀行にとっての保証なのだ。
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何それ!
私に何のメリットもないじゃん!!
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そうです。
何のメリットもないのに払わされるのが、保証金なんです。
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ヤダヤダそんなの払いたくないよー!
保証金の相場
保証金の相場は、以下の通り。
- 契約時に支払う「一括前払い型」で借入額の2%
- ローンに合算して支払う「金利上乗せ型」で金利+0.2%
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ぱっと見ると金利上乗せ型がめっちゃ安く見えるけど、、、
仮に4000万円借り入れる場合は、、
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一括前払い型が80万円、金利上乗せ型が約140万円です。
すごい金額ですね!
一括前払い型は借入額に対して定額が割合で上乗せされるのに対し、金利上乗せ型は金利が上乗せになるので総支払額が高くなるというのがポイントです。
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前払いするのは嫌だし、後払いでも金利が上乗せになるのはキツイなぁ。。。上手くできてるわぁ。。
保証金なしの銀行を探せ!
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誰も払いたくない保証金なら、払わなくていい銀行を探しましょう!
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え、そんな銀行あるの??
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あるにはありますが、その人によります。
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どゆこと?
表向きは保証料ありと公表している銀行でも、住宅ローンの審査結果次第では保証料なしになる場合がある。
場合によっては金利が優遇されたり、オプション扱いのガン保険が無料で付与されたりするケースもある。
これは個人の年収や、勤め先と金融機関との取引状況など、さまざまな要因で変わるので、気になる銀行があったら積極的に審査の申し込みをするといいだろう。
住宅ローンの事前審査について詳しく解説した記事はこちら
【住宅ローン審査】銀行の事前審査を早めにやるべきただ一つの理由
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当ブログでは、銀行の事前審査を何よりも先にやることを強く推奨している。
実際にやり方や注意事項を解説している記事はこちら
【住宅ローン審査】実際に銀行の事前審査に申し込んでみよう!【実践編】
![](https://i0.wp.com/ftr-blog.com/wp-content/uploads/2021/08/IMG_1461-2.jpg?fit=300%2C169&ssl=1)
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保証金なしの落とし穴に注意!
auじぶん銀行や楽天銀行など、金利が安いことで選びがちなネット銀行は、保証料なしをアピールしていることが多い。
しかし、うまい話には落とし穴が。
多くの場合は保証料の代わりに「事務手数料」がとんでもない金額になるのだ。
auじぶん銀行を例にすると、借入金額のなんと2.2%を事務手数料として徴収されているのが現状だ。
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借入金額が4千万円なら、88万円です。
これはびっくりですが、ホントの話です。
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何なのよそれ。。
落とし穴が大きすぎるでしょー!!
金利が安いというイメージのあるネット銀行だが、88万円なら金利にして0.1%以上の金額である。
安易な判断をして後悔しないように、慎重に選んでいただきたい。
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融資のタイミングで選ぶ
つなぎ融資は使っちゃダメ!
ハウスメーカーに支払う建築費用は、一般的に着工前、中間、完成時など数回に分けて支払うのがセオリーだ。
その都度、1千万円単位でお金を支払うわけだが、多くの銀行は完成後にしか融資してくれない。
出来上がった物件に対してしか融資してくれないから、現金を持ってない限りはハウスメーカーへ着工金を支払うことができないのだ。
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え、そんな大金ないからローン組むんでしょ?
みんなどうしてるの??
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そういう時に使うのが、つなぎ融資です。
つなぎ融資は、完成までの期間だけ高い金利で借りて、完成後に正規の住宅ローンに乗り換える一時的な高金利ローンです。
つなぎ融資は無担保のため金利が高くなることが多く、2〜3%になる。これに加えてつなぎ融資のための手数料や保証料も発生するため、結果的には50万円ほどに負担なってしまうケースもザラである。
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足元見てるねー!
そんなもったいないの払いたくないわぁ。。。
いい方法ないの??
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答えはシンプルです。
着工前に全額融資してくれる銀行を探す!
そうすればつなぎ融資は不要です♪
大手銀行はなかなかこういった融通が利かない。
しかし地方銀行などは問い合わせると意外に対応可能な銀行もある。
ホームページの注意事項や約款でわからない場合は、直接問い合わせてみるのが吉だ。
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実際に私は地方銀行で着工前に全額融資可能な銀行を見つけることができました。
つなぎ融資を避ける金額的メリットは大きいですよ!
融資範囲で選ぶ
融資範囲は銀行によって様々である。
建物費用、土地費用、外構、家具・家電・その他諸費用など、マイホーム計画に関わる費用は色々あるが、その全部をローンでまかなえるかどうかは銀行によって千差万別なのだ。
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え、審査さえ通れば、何に使おうと自由じゃないの??
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それが銀行によって全然違うんです!
建物と土地分しか融資されない銀行も多いですよ!
融資から除外された部分は現金で払う必要が出てくる。
もし外構費用を現金で払うことになったら、数百万円単位の現金がなくなる。
この低金利時代、少しでもローンで借りて、現金を使わないのが得策なのに、いまだにこういう銀行は多い。
なので、自分が必要としている資金をどこまでローンでまかなえるかしっかり調べることが大切である。
契約してからでは遅い。
多くはホームページの注意事項に細かく書いてあるので、事前審査に出す前によく確認することをお勧めする。
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オプション保険で選ぶ
通常、住宅ローンを借りる場合は、団体信用保険に加入することになる。
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それ知ってる!
亡くなったりもしもの時にローンが免除されるやつ!
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そうそう。
それ以外にも、銀行によっていろんなオプション保険があるんですよ。
多くは「○○になったらローン免除」という商品だが、その内容はガンだったり三大疾病だったりケガだったりとさまざまである。免除内容もローン残高の100%だったり50%だったり一部だったりする。
加えて、オプションにかかる費用も銀行によって違う。
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金利上乗せで0.1〜0.3%が多いです。
金額だと70〜200万円ほどですね。
今や2人に1人がガンとも言われているし、高額なローンを万が一家族に残すことになったらと思うと、保険に入りたくなる。
過剰な保険はムダだが、生活や人生を守る保険なら必要だと私は考えている。
それなら、少しでも安く加入できる銀行を選べば良い。
銀行によっては無料でつけてくれる銀行もあるので、できればそういう銀行を選ぶと金利負担がなくなる。
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私は探しに探して、がん100%団信保険に金利負担なしで加入できました。
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すごい!
どうやって調べたの??
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事前審査をたくさん出して、無料にしてくれる銀行で絞ったんです。
一社に絞らないのがポイントですよ。
最終手段はプロに任せる
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色々解説してもらったけど、正直なにを優先したらいいか分かんないよ。
自分で選んだ銀行が本当に最適かも自信ないし。
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そうですよね。
金額が大きいからこそ迷うもんです。
そのくらい慎重になったほうがいいと思いますよ。
そんな時は、無料の比較サイトを利用するのをオススメしています。
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あ、そんなのあるの?
価格.com的なやつ?笑
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あ、近いかも!笑
あなたの条件に合う銀行を提案してくれるので、むしろもっと親切ですよ。
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完全無料で、メガバンクからネット銀行まで網羅した上で提案してもらえるので、とりあえず利用して損なしです。
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私の場合、こういうので絞り込んでから悩んだほうが効率いいかもね!
フクシマタロウの借入条件は?
最後に、さんざん迷って決めた私の借入条件を公表します。
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偉そうに解説したんだから、それなりの内容で契約したんでしょうね??
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もちろん!
私が実際に借りた住宅ローンの借入条件はこちらです。
- 銀行の種類 地方銀行
- 金利種別 変動型
- 金利 0.65%
- 保証金 なし
- 融資(実行)タイミング 着工前
- 融資範囲 住宅に関わる全ての費用
- オプション がん100%(無料)
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おぉ!
ネット銀行に比べて金利高いけど、全体的にはいいね!
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当時はネット銀行が0.5%程度だったので、これでも大健闘だったんですよ♪
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でもさ、どうやって見つけたの?
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ネット銀行、メガバンク、地方銀行問わず30行くらい調べて検討しました。その中から5行に絞って事前審査に出して、審査結果で一番条件の良かった地元の銀行に決定しました。
上のモゲチェックからもちゃんと提案してもらって、総合的に決めましたよ。
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ハウスメーカーあきれてたんじゃない?
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それどころか奥さんまであきれてました。笑
でも、待ってもらった甲斐はあったなと思っています。
一生に一度のマイホーム、みんな最初は素人だ。
わからないことを一つずつわかるようにして、満足いくお家づくりをしてほしい。
この記事がマイホーム計画の助けに少しでもなったなら、とても嬉しく思う。
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最後まで読んでいただき、ありがとうございました!
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